Кейс: подбор квартиры с панорамным видом и потенциалом роста стоимости

К нам обратился клиент, который хотел приобрести просторную квартиру в Москве с панорамным видом и выраженным потенциалом роста стоимости. Ключевыми условиями были удобная транспортная доступность, выгода на этапе приобретения и уверенность в том, что объект будет дорожать в долгосрочной перспективе.

При этом панорама должна была открываться на город, но без доминанты Москва-Сити и без удалённых районов, которые теряют ощущение центральной Москвы. Близость к парку или набережной рассматривалась как плюс, но не являлась обязательным параметром.

В итоге задача сводилась к подбору объекта, сочетающего архитектурное качество, предсказуемую капитализацию и комфорт для будущей жизни. Именно вокруг этих критериев мы выстроили дальнейший анализ рынка.

На первой консультации мы зафиксировали ключевые параметры и их приоритетность:

• Площадь: от 100 м2;
• Количество спален: минимум 2;
• Районы не важен, чем ближе к центру, тем лучше;
• Новостройки;
• Бюджет: 60-65 млн рублей, который позволял рассматривать и новостройки с возможностью рассрочки, так и квартиры на вторичном рынке бизнес-класса;
• Возможность приобретения на выгодных условиях — рассрочка, скидки, гибкая структура сделки;
• Транспортная доступность до Москва-Сити и ключевых деловых центров;
• Визуальная составляющая: открытые виды, хорошая инсоляция, отсутствие плотного окружения.

Мы провели детальный анализ рынка, оценили динамику цен по районам за последние 5 лет, изучили перспективные строительные проекты и инфраструктурные планы городского округа.

Отдельное внимание уделили:
– Потенциальному росту стоимости при вводе объекта в эксплуатацию;
– Планам комплексного развития Москвы;
– Рискам перегрева предложения в отдельных кластерах;
– Доле инвесторских квартир в домах;
– Близости магистралей и шумовой нагрузке;

Благодаря этому анализу мы построили шорт-лист проектов, соответствующих исходным требованиям клиента.

Комплекс Бадаевский мы включили в шорт-лист благодаря его архитектурной значимости и потенциалу стать одной из будущих центров притяжения на набережной Тараса Шевченко. Проект задаёт новый стандарт для клубного жилья: выразительная архитектура, доступ к набережной, продуманная инфраструктура и высокая степень приватности в отдельных секциях делают его привлекательным как с точки зрения имиджа, так и в контексте долгосрочного роста стоимости.

Однако в процессе просмотра стало очевидно, что проект не формирует того эмоционального отклика, который необходим клиенту для принятия решения о покупке. Кроме того, в доступном бюджете не нашлось планировок, отвечающих требованиям по виду, метражу и функциональности. Квартиры либо уступали по качеству видов, либо были за рамками бюджета.

Таким образом, несмотря на высокую архитектурную привлекательность и статус будущей локации, проект оказался менее релевантным для задачи клиента и уступил вариантам, которые предлагали более гармоничное сочетание вида, приватности, стоимости и долгосрочного потенциала.

Проект Vesper Кутузовский изначально рассматривался как один из сильных кандидатов: архитектура узнаваемая и выразительная, территория продумана, а само расположение на набережной Тараса Шевченко входит в число наиболее динамично развивающихся направлений города. Локация усиливается масштабными планами по благоустройству набережной, соседством исторических корпусов Бадаевского и высокой концентрацией премиальных проектов. Всё это формирует ценность и долгосрочный потенциал.

Однако при детальном изучении выяснилось, что комплекс не стал органичным попаданием в личный запрос клиента. Смутили несколько факторов. Прежде всего, планировочные решения. Варианты, которые действительно понравились, находились за пределами установленного бюджета.

Второй момент, характер окружения. Близость Кутузовского проспекта и высокая транспортная нагрузка формируют ощутимый уровень шума. Район Киевской, несмотря на свою стратегическую перспективность, воспринимается как перегруженный и менее пригодный для спокойных прогулок.

Таким образом, при всех сильных сторонах проекта: архитектуре, концепции, перспективной локации — итоговое ощущение не совпало с тем, что клиент искал для постоянной жизни и долгосрочного владения. Поэтому комплекс вышел из финального круга выбора, оставаясь достойным, но не персонально подходящим вариантом.

Luzhniki Collection произвёл положительное впечатление: сильная концепция, выразительная архитектура, редкое расположение у Москвы-реки и качественные планировки. Видовые квартиры действительно оказались интересными, но все варианты, соответствующие запросу по площади и ориентации, выходили существенно за рамки бюджета. Те лоты, которые попадали в диапазон стоимости, уступали по критичным параметрам, либо по виду, либо по конфигурации пространства.

При анализе цен также стало очевидно, что наиболее выгодная точка входа в проект уже пройдена. На старте продажи шли по заметно более низким ценам, и за счёт этого потенциал роста тогда был значительно выше. Сейчас динамика остаётся стабильной, но уже не столь впечатляющей по сравнению с альтернативами.

Таким образом, проект понравился, но по совокупности факторов: стоимость видовых планировок, ограниченный потенциал дальнейшей капитализации и особенности окружения — он не стал оптимальным выбором в рамках задач клиента.

Этот проект изначально не входил в перечень рассматриваемых вариантов: на момент начала подбора продажи ещё не были объявлены. Однако в процессе работы девелопер раскрыл детали нового корпуса, и стало ясно, что старт предлагает одну из самых сильных точек входа на рынке премиальной недвижимости. Мы оперативно включили проект в анализ и рекомендовали клиенту рассмотреть участие в закрытых продажах.

Условия старта оказались действительно редкими: стоимость входа была значительно ниже ожидаемой для башенного проекта такого уровня. Благодаря постоянному мониторингу рынка и работе с первыми пулом предложений мы смогли выйти на сделку по очень привлекательной цене. Для клиента это означало покупку премиального лота с выраженной перспективой роста стоимости к моменту ввода объекта в эксплуатацию.

ЖК One предлагает концепцию, сопоставимую с лучшими международными проектами: независимые потоки офисных и жилых зон, продуманная инфраструктура, приватные клубные этажи и уникальный сад на высоте. В сочетании с расположением в Москва-Сити это формирует устойчивый спрос как со стороны будущих жильцов, так и со стороны арендаторов.

Основным минусом является длительный срок ожидания ключей, по договору срок выдачи только в 2030 году. Однако, клиент получил объект, который обладает сильным потенциалом роста стоимости и уже на момент сделки выгодно отличался от всех ранее рассмотренных вариантов.

«Этот кейс хорошо показывает, насколько важно постоянно отслеживать рынок: динамику цен в разных сегментах, структуру спроса, появление скидок, условия закрытых продаж и изменение стратегии девелоперов. Даже чётко заданные изначальные параметры, например, панорамный вид, но без доминанты Москва-Сити, в процессе подбора могут меняться. Более того, такие изменения могут поменять весь контекст. Именно так произошло с ЖК One: проект появился в момент подбора, и благодаря быстрому реагированию мы смогли предложить клиенту уникальную точку входа.

Подбор недвижимости такого уровня — это прежде всего работа с целями. В этом кейсе стало очевидно, что инвестиционная составляющая для клиента имеет ключевое значение. Есть параметры, от которых можно отказаться ради более сильного проекта.»

— Роман Грачевский